Luật sư giỏi chuyên tư vấn khởi kiện tranh chấp đất thành phố hồ chí minh

Luật sư giỏi chuyên tư vấn khởi kiện tranh chấp đất thành phố hồ chí minh

Tranh chấp nhà đất là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến, phức tạp và dễ gây tổn thất về tài chính, tình cảm, thậm chí kéo dài nhiều năm nếu không được xử lý đúng cách. Trong thực tế, nhiều người dân khi rơi vào tranh chấp đất đai thường không biết phải bắt đầu từ đâu, nộp đơn ở đâu và cần chuẩn bị những loại giấy tờ gì.

Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại giấy tờ bắt buộc, quy trình khởi kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

1. Khởi kiện tranh chấp nhà đất là gì?

Khởi kiện tranh chấp nhà đất là việc một hoặc nhiều cá nhân, tổ chức nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết mâu thuẫn liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp về nguồn gốc, ranh giới, diện tích đất.

Thông thường, người dân cần khởi kiện trong các trường hợp sau:

  • Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Ai là người sử dụng hợp pháp?
  • Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở: Đứng tên ai? Có tài sản chung không?
  • Tranh chấp về thừa kế đất đai: Có di chúc hợp pháp không? Chia tài sản thế nào?
  • Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất
  • Lấn chiếm, ranh giới không rõ ràng giữa các thửa đất liền kề

Việc khởi kiện sẽ giúp Tòa án làm rõ tính hợp pháp của các giấy tờ, phân tích chứng cứ và đưa ra phán quyết buộc các bên phải thi hành theo pháp luật

2. Có phải luôn cần khởi kiện không? Vai trò của hòa giải tại cơ sở

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, các tranh chấp đất đai (không phải tranh chấp hợp đồng hoặc tài sản gắn liền với đất) buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã/phường trước khi nộp đơn khởi kiện.

Điều này có ý nghĩa:

  • Tăng khả năng thỏa thuận dân sự, tiết kiệm thời gian
  • Là điều kiện bắt buộc nếu không có sổ đỏ hoặc đất chưa có giấy tờ hợp pháp
  • Là căn cứ để xác định nội dung tranh chấp, thể hiện thiện chí giải quyết của các bên

Nếu hòa giải không thành, người dân mới có thể nộp đơn tại Tòa án nhân dân theo trình tự tố tụng dân sự.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi khởi kiện tranh chấp nhà đất

Dưới đây là danh sách chi tiết các loại giấy tờ bạn cần chuẩn bị để Tòa án tiếp nhận hồ sơ và thụ lý vụ án:

3.1. Đơn khởi kiện (bắt buộc)

  • Viết theo mẫu số 23-HC ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP
  • Có thể viết tay hoặc đánh máy
  • Nội dung cần trình bày:
    • Thông tin người khởi kiện, người bị kiện (họ tên, địa chỉ cư trú)
    • Tóm tắt quá trình phát sinh tranh chấp
    • Yêu cầu cụ thể gửi đến Tòa án (ví dụ: công nhận quyền sử dụng đất, buộc bị đơn trả lại đất, hủy hợp đồng…)
    • Danh sách tài liệu kèm theo
    • Chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện

Người viết đơn nên dùng ngôn ngữ rõ ràng, trung thực, tránh cảm tính hoặc phán đoán chủ quan.

3.2. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

  • Bản sao công chứng Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
  • Trường hợp chưa có sổ đỏ, có thể dùng giấy tờ thay thế theo quy định:
    • Giấy tờ giao đất, mua bán nhà, giấy tờ thời Pháp, chế độ cũ (trước 1975)
    • Di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản
    • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng/chứng thực

Trường hợp tranh chấp không liên quan đến đất mà là tài sản trên đất (như nhà xây dựng trái phép) thì cần bổ sung bản vẽ hiện trạng hoặc chứng từ xây dựng.

—

3.3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (nếu có)

  • Đối với tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ thì hòa giải là thủ tục bắt buộc
  • Hồ sơ hòa giải phải có đầy đủ chữ ký các bên, chữ ký người chủ trì và đóng dấu của UBND
  • Nếu đã hòa giải nhiều lần không thành thì chỉ cần nộp bản mới nhất

3.4. Chứng cứ, tài liệu liên quan đến tranh chấp

  • Hợp đồng mua bán đất (nếu có)
  • Thư tay, giấy viết tay chuyển nhượng giữa các bên
  • Biên lai đóng thuế sử dụng đất
  • Bản đồ địa chính, sơ đồ phân lô, bản vẽ hiện trạng đất
  • Ảnh chụp tài sản tranh chấp, hình ảnh hiện trạng sử dụng đất
  • Lời khai nhân chứng, giấy xác nhận của chính quyền địa phương

3.5. Giấy tờ tùy thân

  • Bản sao chứng thực CMND/CCCD của người khởi kiện
  • Sổ hộ khẩu hoặc xác nhận cư trú
  • Nếu là người đại diện: giấy ủy quyền có công chứng + giấy tờ tùy thân của người đại diện

3.6. Biên lai nộp tạm ứng án phí

  • Tòa án sẽ có Thông báo nộp tạm ứng án phí sau khi hồ sơ hợp lệ
  • Người khởi kiện phải mang thông báo đến Kho bạc Nhà nước để nộp tiền
  • Nộp lại biên lai cho Tòa trong thời gian quy định (thường là 7–10 ngày)

Mức án phí được tính theo giá trị tranh chấp. Ví dụ: giá trị dưới 6 triệu đồng là 300.000đ; từ 6 triệu đến 400 triệu đồng sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm.

4. Nộp đơn khởi kiện ở đâu?

  • Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp (trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất)
  • TAND cấp tỉnh (trong một số vụ việc phức tạp, có yếu tố nước ngoài)
  • Có thể nộp đơn trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc gửi qua bưu điện

5. Quy trình xử lý đơn khởi kiện tại Tòa án

  1. Tòa tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ (5–7 ngày)
  2. Ra Thông báo nộp tạm ứng án phí (nếu đủ điều kiện thụ lý)
  3. Người dân nộp án phí và nộp lại biên lai
  4. Tòa ra Thông báo thụ lý vụ án
  5. Tiến hành các bước tố tụng: hòa giải tại Tòa, xác minh, định giá tài sản, triệu tập phiên xét xử
  6. Xét xử sơ thẩm → phán quyết có thể thi hành hoặc kháng cáo

Tổng thời gian xử lý một vụ tranh chấp nhà đất thường kéo dài từ 4 đến 12 tháng, tùy mức độ phức tạp

6. Lưu ý khi khởi kiện tranh chấp nhà đất

  • Luôn chuẩn bị hồ sơ bản sao công chứng, tránh nộp bản gốc (trừ khi Tòa yêu cầu)
  • Theo dõi thông báo của Tòa thường xuyên, tránh bị bỏ lỡ phiên hòa giải hoặc xét xử
  • Nếu không am hiểu pháp luật, nên nhờ luật sư hỗ trợ từ đầu
  • Giữ thái độ hợp tác, trung thực khi làm việc với Tòa hoặc cán bộ tư pháp

Kết luận:

Việc khởi kiện tranh chấp nhà đất đòi hỏi người dân phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy trình và nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan. Một bộ hồ sơ thiếu giấy tờ, sai địa chỉ nộp đơn hoặc không đúng hình thức sẽ khiến vụ việc bị kéo dài, gây mệt mỏi và thiệt hại không cần thiết.

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phổ biến hiện nay. Khi không thể tự giải quyết bằng hòa giải, người dân có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu phân xử. Tuy nhiên, để khởi kiện hợp lệ, người nộp đơn cần tuân thủ đúng quy trình và mẫu đơn theo quy định của pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2024, điều kiện khởi kiện và các thủ tục liên quan.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp có thể liên quan đến ranh giới đất, quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất đai, thừa kế hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024, bao gồm quyền được bảo vệ, quyền khiếu nại, quyền chuyển nhượng, nghĩa vụ nộp thuế và tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất năm 2025

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, người khởi kiện cần đáp ứng đủ bốn điều kiện sau:

(i) Có quyền khởi kiện

Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi có tranh chấp đất đai, các bên liên quan hoặc một bên có thể trực tiếp hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

(ii) Thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Dựa trên khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai thuộc phạm vi giải quyết theo quy định pháp luật về đất đai là những tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng quy định rằng, tranh chấp đất đai theo pháp luật đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

(iii) Tranh chấp chưa được giải quyết

Điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nêu rõ, Tòa án chỉ xem xét thụ lý đơn khởi kiện khi tranh chấp chưa được giải quyết theo một trong các trường hợp sau:

  • Chưa có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án về cùng nội dung tranh chấp.
  • Chưa được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, ngoại lệ áp dụng với các trường hợp yêu cầu đòi lại nhà, quyền sử dụng đất được cho thuê, mượn hoặc ở nhờ mà trước đó Tòa án đã bác bỏ yêu cầu, nhưng pháp luật vẫn cho phép được khởi kiện lại.

(iv) Đã thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định, trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đến UBND có thẩm quyền, các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là một điểm mới so với Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, nếu tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, thì việc hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Tuy nhiên, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp giao dịch đất đai, thừa kế quyền sử dụng đất hay chia tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thì không cần hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể trực tiếp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024, nếu khu vực tranh chấp không có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

3. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2024

Hiện nay, mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi tòa án được sử dụng theo Mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Nội dung đơn khởi kiện bao gồm:

(1) Địa điểm và ngày tháng năm làm đơn

  • Ghi rõ nơi lập đơn (Ví dụ: Hà Nội, ngày… tháng… năm…).

(2) Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

  • Nếu Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết: Ghi rõ “Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh B”.
  • Nếu Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết: Ghi rõ “Tòa án nhân dân tỉnh C”.

(3) Thông tin về người khởi kiện

  • Ghi đầy đủ họ và tên cá nhân.
  • Nếu là tổ chức, ghi rõ tên tổ chức, địa chỉ trụ sở và người đại diện hợp pháp.
  • Nếu là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự: Ghi thông tin người đại diện hợp pháp.

(4) Địa chỉ cư trú của người khởi kiện

  • Nếu là cá nhân: Ghi địa chỉ thường trú, tạm trú (Ví dụ: Số nhà…, đường…, phường…, quận…, thành phố…).
  • Nếu là tổ chức: Ghi địa chỉ trụ sở chính.

(5), (7), (9), (12) Thông tin người bị kiện và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

  • Ghi thông tin đầy đủ tương tự như với người khởi kiện.

(6), (8), (10), (13) Địa chỉ nơi cư trú của bị đơn và người liên quan

  • Ghi chính xác địa chỉ thường trú, nơi làm việc của người bị kiện.

(11) Yêu cầu cụ thể của người khởi kiện đối với Tòa án

  • Ví dụ:
    • Yêu cầu xác định lại quyền sử dụng đất.
    • Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định.
    • Yêu cầu bồi thường thiệt hại do tranh chấp đất đai gây ra.

(14) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn

  • Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có công chứng).
  • Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
  • CMND/CCCD của người khởi kiện.
  • Các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khác.

(15) Thông tin bổ sung cần thiết

  • Ghi rõ các tình tiết đặc biệt mà người khởi kiện muốn cung cấp thêm cho Tòa án (Ví dụ: một trong các đương sự đã đi nước ngoài, tài liệu chưa đầy đủ, đang chờ bổ sung…).

(16) Chữ ký của người khởi kiện

  • Nếu là cá nhân: Ký tên hoặc điểm chỉ.
  • Nếu là tổ chức: Người đại diện pháp luật ký tên, đóng dấu tổ chức.
  • Nếu người khởi kiện không biết chữ: Phải có người làm chứng ký xác nhận theo Điểm c Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

4. Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai

Theo Khoản 1 Điều 17 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai là 07 ngày làm việc, kể từ khi nhận được thông báo của Tòa án.

4.1. Những người phải nộp tiền tạm ứng án phí

Căn cứ Khoản 1 Điều 146 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, những người sau đây phải nộp tiền tạm ứng án phí:

  • Nguyên đơn – Người khởi kiện vụ án.
  • Bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn.
  • Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

4.2. Mức án phí tranh chấp đất đai

Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, mức án phí tranh chấp đất đai được tính theo giá trị tài sản tranh chấp, cụ thể:

  • Dưới 6 triệu đồng: 300.000 đồng
  • Từ 6 triệu – 400 triệu đồng: 5% giá trị tài sản
  • Trên 400 triệu – 800 triệu đồng: 20 triệu + 4% phần vượt 400 triệu
  • Trên 800 triệu – 2 tỷ đồng: 36 triệu + 3% phần vượt 800 triệu
  • Trên 2 tỷ đồng – 4 tỷ đồng: 72 triệu + 2% phần vượt 2 tỷ
  • Trên 4 tỷ đồng: 112 triệu + 0,1% phần vượt 4 tỷ

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG